LE GIRARDIN LOGEMENT SOCIAL AVEC AGREMENT BERCY

Description

Article 199 undecies C du CGI dispositif d’aide fiscale à l’investissement locatif social

STAR INVEST, leader en ingénierie juridique, financière et fiscale d’opérations Outre-mer, propose un schéma de portage en SAS aux particuliers recherchant une réduction d’impôt.

Ce montage constitue une solution de défiscalisation de l’impôt sur le revenu « one shot » agréée par l’administration fiscale dont la rentabilité élevée est garantie.

La réduction d’impôt Girardin est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 18 000 € pour 2015. 

 

Etapes d’une opération sécurisée :

 

Forces du Girardin SOCIAL avec agrément de STAR INVEST :

 

Exemple

Un investisseur paie 5 000 € d’impôt qu’il souhaite intégralement défiscaliser et n’a pas d’autres niches fiscales.

Il souscrit au capital de la SAS en versant 90% du montant de la réduction d’impôt recherchée de 5 000 €, soit  4 500 € en 2015.

Il bénéficie d’une réduction d’impôt de 5 000 € qu’il commence à constater dès le début 2016.

En moins d’un an, il réalise un gain net de 500 €, soit un rendement de 11.11% (500/4 500).

Il peut recommencer chaque année l’opération en ajustant sa souscription à son besoin.

 

Défiscaliser ISF

 

Gestion des risques et garanties

La réduction d’impôt obtenue peut-être remise en cause en cas de cession des actions de la SAS avant 5 ans, en raison du non achèvement des logements sociaux dans les délais légaux, de la non location de ces logements ou de leur location à des personnes ne remplissant pas les conditions prévues à l’article 199 undecies C du CGI.

En cas de sinistre affectant les biens loués, STAR INVEST s’assure que l’exploitant procède à leur remise en état ou à leur remplacement par des biens similaires.

 

Vous trouverez ci-dessous une liste exhaustive des risques propres au girardin : 

 

Nos critères de séléction

 

Star Invest sélectionne uniquement des opérations Girardin de logement social. Parmi cette catégorie, elle retient seulement les opérations bénéficiant d’un agrément de Bercy.

 

Les étapes de levée de fonds

 

Investissement TEPA

 

Etape 1: Le Montage de l'opération

Les différentes étapes du montage de l’opération sont listées ci-dessous :

  1. Définition du montage juridique, financier et fiscal,

  2. Demande d’agrément auprès de l’administration fiscale,

  3. Constitution de la SAS qui réunira les investisseurs,

  4. Rédaction de la documentation juridique,

  5. Obtention de l’agrément,

  6. Réalisation de l’investissement et mise en location par la SAS.

 

Etape 2 : Levée de fonds

Une part de l’apport des investisseurs sera réservée à Raizers et le solde aux CGP partenaires de Star Invest.

L’investisseur intéressé doit créer un compte et fournir des informations personnelles avant de pouvoir consulter le descriptif de l'opération sur la plateforme. Il peut aussi entrer directement en contact avec STARINVEST pour obtenir de plus amples renseignements sur l’opération.

L’investisseur, convaincu par l'opération, peut alors :

- Souscrire en ligne et transférer les fonds qu’il souhaite investir vers un compte bloqué chez notre partenaire prestataire en service de paiement Mangopay (www.mangopay.com) ou adressé sa souscription et son chèque directement à la société émettrice. 

- Lorsque la levée de fonds est terminée, les fonds sont transférés à l’entreprise émettrice. Si jamais 75% de l’objectif initial de levée de fonds n’est pas atteint, les fonds sont intégralement reversés aux investisseurs.

 

Etape 3 : Le suivi de l’investissement

Les investisseurs reçoivent :

 

Etape 4: Sortie

La sortie est prévue dès l’origine au travers des promesses d’achat et de cession réciproques des biens financés ou des titres acquis dont les projets sont annexés au dossier de souscription et qui seront signées, une fois l’acquisition faite, par les différentes prenantes : les souscripteurs, la société et le bailleur social.

 

Les frais

En fonction du produit d'investissement sur lequel vous souscrivez, nous vous facturons une commission d’investissement maximale de 3% TTC du montant de votre investissement. Vous trouverez le détail des frais relatifs à une opération dédiée à l’étape 2 de votre souscription ainsi qu’avant la signature du bulletin de souscription. Vous y avez également accès à tout moment dans l'onglet "Documentation" de chaque opération en téléchargeant la "Fiche d'information intermédiaire". 

 

Avant le lancement de la campagne, Raizers pourra percevoir des émetteurs un acompte maximum de 8'000 €/CHF. Si l’opération est un succès, cette rémunération fixe sera déduite de la commission finale, ne pouvant excéder 10% du montant de la levée de fonds. Si la levée de fonds n'est pas finalisée, seul l'acompte sera facturé à l'entreprise. 

 

FAQ

Qu’est-ce que le Girardin Social ?

La LODEOM, loi pour le développement économique des Outre-mer, adoptée le 27 mai 2009 et en vigueur jusqu’au 31 décembre 2017, a instauré un dispositif de réduction d’impôt sur le revenu pour les investisseurs participant au financement d’opérations de logements relevant du secteur de l’habitat social. 

 

Comment fonctionne le Girardin Social ?

L’investisseur verse un apport et devient associé d’une société par actions simplifiées (SAS), créée et gérée par le groupe STAR INVEST. La SAS acquiert un programme de logements sociaux existants ou en cours de construction. Les logements sont loués à un organisme de logement social qui en deviendra propriétaire à la fin de l’opération.

 

Quels sont les risques liés à un investissement en Loi Girardin ?

Les investisseurs encourent un risque de remise en cause de la réduction d’impôt obtenue au titre de leur souscription, notamment en raison du non achèvement des logements sociaux dans les délais légaux, en cas de non location des logements ou en cas de location des logements à des personnes ne remplissant pas les conditions prévues à l’article 199 undecies C du Code Général des Impôts.

Dans l’hypothèse d’un sinistre affectant les biens loués, le groupe Star Invest s’assure que l’exploitant procède à leur remise en état ou, s’il y a lieu, à leur remplacement par des biens similaires.

 

Quel est l’avantage fiscal ?

L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt supérieure à son apport : il verse 4 500 € et a droit à 5 000 € de réduction d’impôt, soit une rentabilité supérieure à 11%.

 

Quelle est l’assiette de la réduction d’impôts ?

La réduction d’impôt est imputable sur les revenus soumis au barème progressif de la même année que l’année de souscription au capital de la SAS.

 

Qui peut réduire ses impôts grâce au dispositif Girardin Social ?

Ce dispositif permet au contribuable, personne physique, domicilié fiscalement en France au sens de l’article 4 B du CGI, de bénéficier d’une réduction d’impôt basée sur les investissements réalisés par les SAS au capital desquelles il souscrit.

 

Quel est le montant minimum de réduction d’impôts en logement social ?

STAR INVEST fait souscrire des investisseurs dès 3 000 € de réduction d’impôt.

 

Quelle est la durée de vie de l’opération ?

Les associés doivent conserver leurs actions de la SAS pendant 5 ans.

La SAS doit louer les biens pendant 5 ans à l’organisme de logement social, charge à ce dernier de louer à des personnes physiques respectant les contraintes de l’article 199 undecies C du CGI.

 

Que se passe-t-il au terme des 5 ans ?

L’organisme de logement social rachète les actions de la SAS aux investisseurs ou les logements sociaux eux-mêmes, STAR INVEST procédant à la dissolution de la SAS. L’organisme de logement social devient alors propriétaire du bien auparavant loué.

Les investisseurs sont sortis de l’opération et libérés de toute obligation.

 

Quand l’investisseur récupère-t-il son apport ?

La  souscription à fonds perdus au dispositif Girardin social en année N ouvre droit au bénéfice d’une réduction d’impôt supérieure dès l’année N+1. On parle de « one shot » car le montant de la réduction d’impôt est perçu dans sa totalité en N+1.

 

Quel est l’intérêt pour l’exploitant ?

L’exploitant acquiert un bien pour un montant inférieur de 30% en moyenne à sa valeur du fait de l’avantage fiscal partagé avec l’investisseur.

 

Quel est le plafond global applicable au Girardin ?

Le plafond global spécifique au dispositif Girardin est de 18 000 €.

 

Quel est le montant maximum de la réduction d’impôt Girardin social ?

Compte tenu d’une prise en compte de la réduction d’impôt dans le plafond global à hauteur de 30%, son montant maximum est de 60 000 € en l’absence de toute autre niche fiscale soumise au plafonnement.

 

Que se passe-t-il si le montant de la réduction d’impôt Girardin excède l’impôt dû ?

Le solde, s’il respecte le plafond global, est reportable pendant 5 ans. 

 

Que se passe-t-il si le montant de la réduction d’impôt Girardin excède le plafond global ?

La réduction d’impôt sera plafonnée à 18 000 €. L’excédent sera perdu.

 

Dictionnaire du Girardin

Agrément fiscal : accord de l’administration fiscale sur l’éligibilité d’un projet d’investissement et sa base agréée.

Apport investisseur : souscription au capital de la SAS abandonnée en contrepartie de l’avantage fiscal obtenu.

Avantage rétrocédé : part de l’apport investisseur reversée à l’exploitant d’un minimum légal de 70%

Base agréée : part des investissements dont le montant défini dans l’agrément constitue l’assiette de la réduction d’impôt au taux de 50%.

CGI : Code général des impôts.

DGFIP/DRFIP : Direction Générale/Régionale des Finances publiques, délivrent les agréments.

Exploitant/ Opérateur/ Bailleur social : SA d’HLM ou SEM d’Outre-mer ayant un projet d’investissement social.

Investisseur / Souscripteur : personne physique qui souscrit des actions de la SAS de portage.

Logement social : investissements du secteur de l’habitat locatif social.

LODEOM : Loi du 27 mai 2009 ayant instauré le secteur du logement social en Outre-mer.

Loi Girardin : dispositif régissant l’aide fiscale à l’investissement Outre-mer depuis juillet 2003.

Loi Pons, Loi Paul : dispositifs antérieurs à la loi Girardin.

Monteur : personne ou société chargée du montage juridique et financier de l’Opération.

Opération : projet d’investissement Outre-mer faisant l’objet d’un montage en défiscalisation.

Placeur : personne ou société chargée de la syndication de l’Opération.

Syndication : Commercialisation des opérations.

SAS : Société par Actions Simplifiée, c’est la société de portage qui finance, acquiert, loue  puis revend l’investissement à l’organisme de logement social au terme de la durée légale de portage de 5 ans.